💡 מיסוי שכר דירה למגורים – ארבעת המסלולים שחשוב להכיר

(נכון ל01.2026)

בעלי דירות רבים משכירים דירת מגורים אחת או יותר,
אבל לא תמיד יודעים שיש יותר ממסלול מיסוי אחד לשכר דירה –

ושבחירה לא נכונה עלולה להוביל לתשלום מס מיותר או לדיווח שגוי.

להלן סקירה ברורה של ארבעת מסלולי המיסוי הקיימים:
למי כל מסלול מתאים, מה שיעור המס, ואיך מדווחים בפועל:

מסלול 1 – פטור ממס על שכר דירה למגורים

למי מתאים:
לבעלי דירה שמשכירים דירת מגורים, כאשר סך ההכנסה החודשית משכר דירה אינה עולה על כפל תקרת הפטור.

תקרת הפטור:
נכון לשנת 2026 – כ־5,654₪ לחודש (התקרה מתעדכנת מידי שנה).

שיעור מס:
פטור ממס, כל עוד לא חורגים מהתקרה.

אופן הדיווח:

כל עוד מתחת לפטור אין צורך לדווח. במידה וחרגתם ויש חבות במס הדיווח יהיה בהתאם למסלול הנבחר על היתרה (ראו להלן).

הערות חשובות:

· חריגה מהתקרה עלולה לצמצם או לבטל את הפטור, ולכן חשוב לבדוק את גובה ההכנסה בפועל.

· על היתרה ניתן יהיה להחיל מס מופחת או מס מלא- לפי בחירתכם.

· למי שמשכירים מספר דירות וניצלו את הפטור החלקי רק על הכנסה משכירות של דירה אחת, המיסוי על הכנסותיהם מהדירות האחרות ייעשה לפי מסלול מס מופחת או מסלול מס מלא, לפי בחירתם.

מסלול 2 – מס מופחת בשיעור 10%

למי מתאים:
לבעלי דירות שמעדיפים מסלול פשוט וברור, ללא חישובים מורכבים וכמובן למי שזה המסלול שהכי מטיב עמו.

שיעור מס:
10% מס קבוע על מלוא ההכנסה משכר הדירה (ברוטו).

מה חשוב לדעת:

• לא ניתן לנכות הוצאות
• לאניתן להשתמש בנקודות זיכוי
• המס אינו תלוי במדרגות המס האישיות

אופן הדיווח:

• יש לפתוח במס הכנסה סוג תיק 95 ואין צורך בהגשת דוח שנתי מלא.
• ניתן לשלם את המס במהלך השנה, אך לא יאוחר מ-31.1 של השנה העוקבת לשנת השכירות.
• לאחר מועד זה, הסכום יחוייב בריבית והצמדה עד מועד התשלום בפועל.

מסלול 3 – מיסוי רגיל לפי מדרגות מס

למי מתאים:
לבעלי דירות עם הוצאות משמעותיות, או למי שנמצא במדרגות מס נמוכות.

שיעור מס:
לפי מדרגות המס האישיות של המשכיר.

יתרונות המסלול:

• ניתן לנכות הוצאות מוכרות (תחזוקה, תיקונים, פחת ועוד)
• ניתן להשתמש בנקודות זיכוי

אופן הדיווח:

• יש לפתוח סוג תיק 94 ולהגיש דוח שנתי מלא למס הכנסה
• כולל חישוב מפורט של ההכנסות וההוצאות
• על פי הדוח תיערך למשכיר שומה סופית וייקבע גובה המס הכולל שעליו לשלם באותה שנה על כל הכנסותיו מכל המקורות.

מסלול 4 – קיזוז שכר דירה (משכיר וגם שוכר)

למי מתאים:
למי שבעלים של דירת מגורים יחידה ובמקביל שוכר דירת מגורים אחרת לצורך מגוריו.

תקרת הכנסה:
המסלול חל כאשר ההכנסה משכר דירה אינה עולה על 7,500 ₪ לחודש (נכון לשנת 2026).

מהות המסלול:
ניתן לקזז את דמי השכירות שאתה משלם מול ההכנסה משכר הדירה שאתה מקבל,
והמס יחול רק על ההפרש (אם קיים) ובשיעור של 10% (כלומר, המס המפוחת).

אופן הדיווח:

• למשכיר ללא תיק במס הכנסה יש לפתוח תיק מסוג 95.
• נדרש תיעוד מלא הן להכנסה משכר דירה והן לדמי השכירות המשולמים.

הערות חשובות:

• המסלול רלוונטי לבעלים של דירת מגורים יחידה. ככל ויש יותר מדירה מגורים אחת לא ניתן להיות במסלול זה.
• הוא רשאי לקזז אך לא חייב.
• להכנסות שכירות משנת 2023 בלבד.

שימו 💛​

• כל דירה ניתן לבחור עבורה את המסלול המטיב
• כל שנה ניתן לבחור מחדש מסלול מטיב

סיכום חשוב

אין מסלול אחד שמתאים לכולם.
בחירת מסלול מיסוי לא נכונה עלולה לגרום לתשלום מס גבוה מהנדרש או לטעויות בדיווח.

אם אתה משכיר דירת מגורים (או יותר), ולא בטוח איזה מסלול נכון עבורך –
כדאי לבדוק את זה מראש ולעשות סדר.
בדיוק בשביל זה אפשר ליצור איתי קשר ולבדוק את ההתנהלות שלך בצורה מסודרת.